Cum se realizeaza o evaluare imobiliara ?

Inspectia

O evaluare imobiliara incepe cu o inspectie a proprietatii.

Datoria evaluatorului este de a inspecta proprietatea si de a determina si verifica acuratetea datelor cuprinse in documentele tehnice si juridice legate de aceasta proprietate. Inspectia cladirilor se face de la exteriorul cladirii spre interior si de jos in sus. Inspectia cuprinzand urmatoarele elemente:

• inspectia vecinatatilor proprietatii

• inspectia amplasamentului

•  inspectia cladirii propriu-zise

Parcurgand etapele inspectiei se pot identifica defecte sau avarii ale proprietatii ce pot afecta valoarea proprietatii ce urmeaza a fi evaluate.

I. Intocmirea raportului de evaluare prin centralizarea datelor culese

a) colectarea si analiza datelor/informatiilor relevante: in functie de natura proprietatii de evaluat. Aceste informatii trebuie sa contina elemente pentru aplicarea metodelor de evaluare, respectiv:

- informatii despre costuri de inlocuire si/sau reparatii

- informatii despre tranzactii realizate cu proprietati comparabile sau despre oferte de tranzactionare

- informatii despre veniturile generabile de proprietatile comparabile

Se analizeaza toate informatiile culese si se interpreteaza rezultatele din punct de vedere al evaluarii.
b) se stabilesc limitele si ipotezele care vor sta la baza elaborarii raportului; se deduc si estimeaza conditiile limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la derularea tranzactiei.
c) se stabilesc ce metode de evaluare sunt adecvate pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare de evaluat.
d) elaborarea propriu-zisa a raportului de evaluare

Raportul de evaluare este un document care inregistreaza instructiunile pentru o anumita destinatie de evaluare, baza de evaluare (tipul de valoare) si scopul evaluarii ca si rezultatele analizei care au condus la opinia privind valoarea. Deasemenea, un raport de evaluare poate sa explice procesele analitice care au fost parcurse in cursul evaluarii si sa prezinte informatiile semnificative care au fost folosite in analiza. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul, continutul si dimensiunea unui raport variaza in functie de destinatar, de cerintele legale, de tipul proprietatii si de natura si complexitatea misiunii de evaluare.

Raportul scris este rezultatul unei evaluari comunicat clientului in scris. Rapoartele scrise pot fi documente narative detaliate, care sa contina materiale pertinente examinate si analizele realizate pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente narative sintetizate cum ar fi actualizari periodice ale valorilor, formulare utilizate de catre guvern sau de alte agentii sau scrisori catre clienti.
Raport verbal: este rezultatul unei evaluari, comunicat verbal unui client sau prezentat in justitie ca marturie de expert sau depozitie. Un raport de evaluare comunicat verbal unui client trebuie sa fie sustinut de un dosar de lucru si urmat cel putin de un rezumat scris al evaluarii.

II. Predarea raportului de evaluare

Raportul de evaluare se preda in conditiile stabilite in contractul de evaluare.